Byggesøknad for å endre fasaden

Ønsker du å sette inn et nytt vindu, bygge en balkong eller utføre andre utvendige endringer på et bygg? Dette er endringer som vurderes som en fasadeendring og som kan være søknadspliktige.

Hva vil det si å endre fasade?

Fasaden på et bygg er yttervegger og tak. Fasadeendringer kan for eksempel omfatte:

Hva gjelder for din eiendom?

Alle eiendommer i Oslo er omfattet av kommuneplanen. De fleste eiendommer er i tillegg omfattet av en arealplan, som kan være en reguleringsplan eller en bebyggelsesplan.

Planene består som regel av et kart med bestemmelser og sier hvordan området kan brukes og hva som kan bygges. Bestemmelsene kan være strengere enn de generelle reglene i plan- og bygningsloven og de tilhørende forskriftene. Det er derfor viktig at du sjekker hva som gjelder for din eiendom, før du går videre med prosjektet.

Se hva som gjelder for din eiendom

Er bygget bevaringsverdig?

Enkelte bygg og eiendommer er oppført på Byantikvarens gule liste som bevaringsverdige eller regulert til bevaring. Noen kan også være fredet etter kulturminneloven.

Skal du gjøre fasadeendringer på et bevaringsverdig bygg, kan det være strengere bestemmelser i reguleringsplanen enn for andre eiendommer.

Byantikvaren skal uttale seg i alle byggesaker som omhandler fasadeendringer på bevaringsverdige bygg. Er bygget fredet, må du i tillegg søke om en dispensasjon fra kulturminneloven til Byantikvaren.

Relevante veiledere:

Må du søke?

Noen fasadeendringer må du søke om. Ut fra adressen du bor på og gjennom relevante spørsmål om endringen du har tenkt å gjøre, får du svar på om du må søke eller ikke.

Sjekk om du må søke

Når trenger du ikke sende byggesøknad?

Du trenger ikke sende byggesøknad dersom:

  • fasadeendringen ikke endrer på bygningens karakter
  • avstand til nabogrense er mer enn 4 meter
  • du skal bytte et eller flere vinduer på enebolig eller annen småhusbebyggelse som ikke er bevaringsverdig (gul liste, regulert til bevaring eller fredet)
  • du skal tilbakeføre fasaden til tidligere dokumentert utførelse
  • du skal gjøre mindre vedlikehold eller reparasjon

I tillegg må fasadeendringen være i tråd med reguleringsplanen og bestemmelser for området hvor eiendommen er plassert. Du finner reguleringsbestemmelsene i Planinnsyn.

Forutsetninger for unntak fra søknadsplikt

Unntaket fra søknadsplikt forutsetter at det ikke gjøres endringer i bærende konstruksjoner eller inngrep i brannvegger og brannsikre bygningsdeler. Fasadeendringen kan heller ikke medføre endringer på rømningsveier eller brannkonsept.

Ved fasadeendringer som gjelder bytte av et eller flere vinduer, er det en forutsetning at de nye vinduene har samme størrelse, plassering og utforming som eksisterende vinduer. Hengsling og åpningsretning skal være som dagens vinduer og de bør ha tilnærmet lik materialbruk, sprosser og karmer. Du kan se bort ifra kravet om avstand til nabogrense ved fasadeendringer som gjelder bytte av vinduer med samme plassering, utforming og funksjon.

Tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse forutsetter at utførelsen har blitt godkjent og kan dokumenteres. Ny fasade må være lik tidligere situasjon med tilsvarende utforming, inndeling og materialbruk.

Hvis fasadeendringen ikke er i tråd med reguleringsplanen, må du søke om en dispensasjon. Les mer om dispensasjon.

Andre fasadeendringer som ikke endrer bygningens karakter og som er mer enn 4 meter fra nabogrensen, kan også være unntatt søknadsplikt. Les mer om hvordan vurdere om bygningens karakter endres og hvordan be om en konkret vurdering av søknadsplikten nedenfor.

Fasadeendringen kan utløse søknadsplikt av andre årsaker

Selv om det du skal gjøre er unntatt søknadsplikt som en fasadeendring, må du i noen tilfeller også undersøke om tiltaket kan være søknadspliktig av andre årsaker.

Hvis du endrer fasaden fordi bruken av et rom skal endres, for eksempel fra bod til soverom, må du søke om bruksendring. Fasadeendringen blir da en del av denne søknaden.

Et annet eksempel vil være solcelleanlegg og varmepumper, som vurderes både som en fasadeendring og som en bygningsteknisk installasjon. Disse må derfor også vurderes opp mot regelverket for bygningstekniske installasjoner. Markiser med reklame må også vurderes opp mot reglene for skilt og reklame.

Når må du søke hjelp med fagfolk?

Du må søke med hjelp av fagfolk dersom:

  • fasadeendringen endrer bygningens karakter
  • avstand til nabogrense er mindre enn 4 meter
  • fasadeendringen medfører inngrep i bærende konstruksjoner
  • fasadeendringen medfører inngrep i brannvegger eller brannsikre bygningsdeler
  • du gjør endringer på rømningsveier eller brannkonsept
  • du skal utføre en vesentlig endring eller reparasjon
  • du skal bytte alle vinduer på et større bygg eller på et bygg som er bevaringsverdig (gul liste, regulert til bevaring eller fredet)
  • du skal fjerne eller skifte ut originale bygningsdeler på bevaringsverdige bygg (gul liste, regulert til bevaring og fredet)
  • du skal bygge, utvide eller innglasse en balkong
  • du skal bygge en takterrasse
  • du skal bygge karnapp og utkragede bygningsdeler
  • du skal bygge takark, takopplett, heve tak og lignende

Søk med hjelp av fagfolk

Takark, takopplett og lignende utvidelser av bygg i høyden er tiltak som også vurderes som et påbygg. Du må derfor også følge reglene for påbygg.

Hvordan vurdere om bygningens karakter endres?

Når vi vurderer om en fasadeendring vil endre bygningens karakter, ser vi blant annet på bygningens plassering, omfang og utforming av tiltaket, eksponering, hustype, historie, og bevaringsverdi.

Plasseringen og utformingen bør ta hensyn til bygningenes form, symmetri og elementer på fasaden. En plassering og utforming som ikke tar hensyn til dette, vil oftere føre til at bygningens karakter endres.

Når bygget er bevaringsverdig, kan også mindre fasadeendringer føre til at bygningens karakter endres. Dette gjelder spesielt på fasaden mot gate og ved utskifting av originale bygningsdeler. På slike bygg er derfor fasadeendringer ofte søknadspliktig.

På samme måte vil fasadeendringer på bygninger innenfor et område med enhetlig bebyggelse oftere føre til at bygningens karakter endres, da endringen bryter med den helhetlige karakteren i området. Dette kan for eksempel gjelde for rekkehusområder, hagebyer og områder med atriumhus.

Ønsker du en konkret vurdering av søknadsplikten?

Hvis du synes det er vanskelig å vurdere om bygningens karakter endres, eller ønsker en konkret vurdering av søknadsplikten for ditt tiltak, kan du be om en skriftlig vurdering fra oss. En slik vurdering er en gebyrbelagt tjeneste.

Det er ikke et krav at kommunen vurderer om en fasadeendring er søknadspliktig eller ikke, du kan også gjøre denne vurderingen selv, men vi anbefaler at du får hjelp til vurderingen av et fagkyndig firma.

Les mer om skriftlige henvendelser