Behandling av naturfarer i bygge- og eiendomssaker

Hvilke krav gjelder for sikkerhet mot naturfarer i bygge- og eiendomssaker?

Etter plan- og bygningsloven kan grunn bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres,
dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.

Hva som regnes som «tilstrekkelig sikkerhet» er presisert i byggteknisk forskrift (TEK17), der det blant annet differensieres mellom forskjellige naturfarer og forskjellige typer byggverk. De forskjellige naturfarene er:

  • Kvikkleireskred
  • Skred i bratt terreng (fjellskred, steinskred, steinsprang, jordskred, snøskred mm.)
  • Flom
  • Stormflo

Kravene til sikkerhet mot naturfarer gjelder også for tiltak som ikke er søknadspliktige.

Når må det sendes inn dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer?

Dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer skal sendes inn i alle bygge- og eiendomssaker, med unntak av saker som utelukkende gjelder:

  • Fasadeendringer
  • Oppføring, endring og reparasjon av bygningstekniske anlegg
  • Bygningsmessige endringer av teknisk karakter, som endring av brannskille, etablering av våtrom, rehabilitering av pipe osv.
  • Sammenslåing av boenheter

Oppfyllelse av kravene til sikker byggegrunn skal dokumenteres før kommunen kan gi tillatelse, enten rammetillatelse eller ett-trinnstillatelse. For tiltak som ikke er søknadspliktige skal utredningen gjennomføres, for å påse at tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet, men ikke sendes inn til kommunen. Kravene til sikkerhet mot naturfarer er de samme for tiltak på eksisterende bebyggelse som for nybygg.

Hvorfor stiller vi andre krav til dokumentasjon enn tidligere?

Større hendelser i den senere tid, og stadig mer tydelige klimaendringer, har gitt et økt fokus på kommunenes oppfølging av kravene til sikkerhet mot naturfarer og dokumentasjonen av dette. Statlige myndigheter har også blitt tydeligere på kommunenes ansvar for å påse at sikkerhet mot naturfarer er tilstrekkelig utredet og dokumentert i bygge- og eiendomssaker.

Plan- og bygningsetaten har på bakgrunn av dette sett at vi må forsterke rutinene våre når det kommer til å påse at sikkerhet mot naturfarer er tilstrekkelig utredet og dokumentert i bygge- og eiendomssakene vi behandler. Vi stiller derfor nå strengere krav til denne dokumentasjonen enn tidligere.

Samtidig er det ikke noen endring i kravene som stilles til sikker byggegrunn gjennom plan- og bygningsloven. Dette er altså krav som hele tiden skal ha vært oppfylt og dokumentert for tiltakene, selv om det ikke nødvendigvis er sendt inn som en del av bygge- eller delesøknaden.

For de som hele tiden har fulgt lovverket, og gjennomført disse vurderingene og utredningene, blir endringen dermed veldig liten. For de som ikke har fulgt lovverket, altså ikke har utredet naturfarer i tilstrekkelig grad, blir dette nå synlig og fulgt opp i kommunens saksbehandling. Dette vil gjøre tiltakene, og byen vår, tryggere.

Hvordan skal tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer dokumenteres?

Det er tiltakshaver som har ansvaret for å fremskaffe dokumentasjon på at tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer.

Der sikkerhet mot naturfarer nylig er avklart i plan

Der sikkerhet mot naturfarer nylig er avklart i plan, er det tilstrekkelig å vise til dette og følge eventuelle krav som stilles i planen. For at naturfarer skal være tilstrekkelig avklart i plan, må planen være vedtatt senere enn 2009, og reguleringsplanen må faktisk ha utredet reell fare for alle relevante naturfarer.

Hvorvidt en slik utredning er gjennomført eller ikke ser man ved å se på dokumentene i plansaken. Det skal i så fall finnes en dekkende ROS-analyse og/eller konkrete fareutredninger. Det er i den forbindelse viktig å vurdere om utredningene faktisk dekker den utbyggingen reguleringsplanen åpner for og som omsøkes i byggesaken. Dersom det søkes om dispensasjon som kan påvirke utredningen av naturfarer, f.eks. dispensasjon fra formål eller plassering, må sikkerhet mot naturfarer utredes i byggesaken.

Der sikkerhet mot naturfarer ikke nylig er avklart i plan

Der sikkerhet mot naturfarer ikke nylig er avklart i plan, må man:

  1. undersøke om tiltaket ligger i en kjent faresone for én eller flere naturfarer
  2. undersøke om forutsetningene for naturfarer som ikke er kartlagt er til stede

Der tiltaket ligger i en kjent faresone, må tilstrekkelig sikkerhet dokumenteres. Der forutsetningene for én eller flere naturfarer som ikke er kartlagt er til stede, må reell fare utredes og tilstrekkelig sikkerhet dokumenteres.

Hvor finner du informasjon om kjente faresoner og tilgjengelig kunnskap om potensielle naturfarer på din eiendom?

Kommunens kjente informasjon om kartlagte faresoner og potensielle naturfarer finner du i vårt planinnsyn. Her finnes det egne temakart for grunnforhold (kvikkleire), skred i bratt terreng og flom i elver og bekker.

Se temakart på NVE sine nettsider

Kartene er ikke en nøyaktig kilde til hvor det finnes eller ikke finnes naturfarer, da store deler av Oslo enten ikke er kartlagt eller kun er kartlagt på et grovt og overordnet nivå. De nasjonale aktsomhetskartene til NVE er grove aktsomhetskart som er ment å gi en første indikasjon på mulig skred- eller flomfare. De utgjør ikke en tilstrekkelig kartlegging av faktisk skred- eller flomfare, og flere områder som ligger utenfor aktsomhetssonene i disse kartene vil likevel være utsatt for skred- eller flomfare.

Der naturfarer ikke er tilstrekkelig kartlagt, vil det bety at tiltaket kan være utsatt for naturfarer og det må gjøres en vurdering av om forutsetningene for naturfarene er til stede. Kartene viser da det som finnes av kjent kunnskap, f.eks. hvilke deler av Oslo som ligger under marin grense, hvor det er gjort funn av kvikkleire, en analyse av bratthet med tanke på fare for skred i bratt terreng mm.

Når kan forutsetningene for naturfarer være til stede?

For at de forskjellige typene naturfarer kan være aktuelle er det forskjellige fysiske forutsetninger som må være til stede. Dersom disse fysiske forutsetningene er til stede, må det utredes videre om tiltaket faktisk kan være utsatt for denne naturfaren og om tiltaket oppnår tilstrekkelig sikkerhet. Dette må dokumenteres i søknaden.

Kvikkleireskred
Kvikkleireforekomster finner vi bare under marin grense. Over marin grense er det derfor ikke nødvendig å kartlegge fare for kvikkleireskred. Alle områder under marin grense må derimot utredes med tanke på fare for kvikkleireskred. I Oslo ligger nesten hele byggesonen under marin grense. Marin grense er angitt i temakartene for grunnforhold i vårt planinnsyn.

Skred i bratt terreng
For at det skal kunne utløses et skred i bratt terreng, må terrenget ha tilstrekkelig bratthet. Ulike typer skred i bratt terreng kan opptre ved ulik bratthet og ulike grunnforhold. For alle områder i eller under skråninger brattere enn 20 grader må reell skredfare utredes. Det samme gjelder for skråninger brattere enn 15 grader i kombinasjon med bekkeløp.

I vårt planinnsyn kan du finne et helningkart fra NVE. Dette er egnet til å gi en første indikasjon på bratthet, men ettersom det er laget ut fra en grovmasket nasjonal terrengmodell får det ikke med seg alle nyanser i terrenget. Man må derfor alltid gjøre en vurdering av de lokale terrengforholdene i tillegg.

Flom
Flomfare kan oppstå langs alle vassdrag, både åpne og lukkede. I vårt planinnsyn finner du NVEs aktsomhetskart for flom langs vassdrag. Kartet gir en indikasjon på hvor det kan være flomfare langs vassdrag, men inkluderer også noen strekninger der det ikke faktisk går et vassdrag, hverken åpent eller lukket. Informasjon om hvor det går åpne og lukkede vassdrag finnes også som et kartlag i vårt planinnsyn. Der det ikke faktisk går et vassdrag, gir likevel aktsomhetssonene nyttig informasjon om hvor det vil samles mye vann ved nedbør (overvannsflom), som også må tas høyde for i tiltaket.

Aktsomhetskartet til NVE gir ikke i alle tilfeller et dekkende bilde av hvor det kan være flomfare, spesielt ikke der terrenget er flatt eller der det kan oppstå hindringer i vassdraget. Terrengendringer kan også endre på hvor vannet går, som gjør at også områder på utsiden av aktsomhetssonen kan være utsatt for flom. Tiltak som ligger litt på utsiden av aktsomhetssonene må derfor også vurderes med tanke på flomfare. Noen tiltak har også strengere krav til sikkerhet mot flom enn det aktsomhetskartene er kartlagt for, og må derfor kartlegge flomfare også et godt stykke utenfor aktsomhetssonene.

Stormflo
Alle tiltak som ligger lavere enn kote +3,30 m kan være utsatt for stormflo og må vurderes med tanke på fare. Hensynssone H320_1 i kommuneplanen gir en indikasjon på hvor det kan være fare for stormflo, men ettersom terrenget kan endres som følge av tiltak, kan tiltak som ligger litt på utsiden av denne hensynssonen også være utsatt for fare. Det er alltid være kotehøyden som vil være avgjørende.

Hvordan skal reell fare og tilstrekkelig sikkerhet dokumenteres?

Der tiltaket ligger i et område som ikke er kartlagt og forutsetningene for naturfarer er til stede, må reell fare utredes i den utstrekningen som er nødvendig for tiltaket. Hvordan og i hvilken utstrekning utredningen skal gjennomføres avhenger både av naturfaren som skal utredes og hva slags tiltak som skal gjennomføres. Der tiltaket kan være utsatt for flere naturfarer, vil det være nødvendig med flere utredninger og det er også nødvendig å vurdere sumvirkningen av dem.

NVE har utarbeidet veiledere for hvordan reell fare og tilstrekkelig sikkerhet skal utredes for de forskjellige typene naturfarer. Disse veilederne er preaksepterte ytelser til kravene om sikkerhet mot naturfarer.

Utredningen av reell fare, eller en kjent faresone der det finnes, skal benyttes som grunnlag for å vurdere og dokumentere at tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet. Tilstrekkelig sikkerhet dokumenteres enten ved å vise at tiltaket ligger utenfor område som er utsatt for fare eller ved å vise at kravene til sikkerhet for tiltakets sikkerhetsklasse likevel er oppfylt, eventuelt gjennom kompenserende tiltak.

Dokumentasjon av tilstrekkelig sikkerhet skal inneholde informasjon om hvem som har gjennomført utredningen, hvilket tiltak som er vurdert og hvilke naturfarer som er vurdert. Det skal oppgis hvilken sikkerhetsklasse tiltaket er plassert i og om eiendommen eller tiltaket er utsatt for fare. Der det er utredet om det er fare eller ikke som en del av byggesaken, skal det dokumenteres hvordan dette er gjennomført og hvilke vurderinger som ligger til grunn. Til slutt skal uttalelsen inneholde en entydig konklusjon om hvorvidt tiltaket oppnår tilfredsstillende sikkerhet mot naturfarer og om det er behov for noen kompenserende tiltak.

For å sikre at den nødvendige informasjonen kommer med, i en form som er lett anvendbar i vår saksbehandling, anbefaler vi at dere benytter skjema for uttalelse om naturfarer i bygge- og eiendomssaker. Vi oppfordrer også til at farekartlegginger meldes inn gjennom innmeldingstjenesten til NVE, slik at kartgrunnlaget kan oppdateres, og at grunnundersøkelser sendes inn til NADAG.

Skjema for uttalelse om naturfarer i bygge- og eiendomssaker.

Hvem kan utrede reell fare og dokumentere tilstrekkelig sikkerhet?

For sikkerhet mot kvikkleireskred og sikkerhet mot flom kan innledende utredninger utelukke at eiendommen eller tiltaket er utsatt for fare. Disse innledende utredningene er beskrevet i de respektive veilederne til NVE og kan gjennomføres uten krav om spesiell fagkompetanse.

Utredninger ut over dette, samt all utredning av fare for skred i bratt terreng og stormflo, må gjennomføres av en fagkyndig. For å kunne være fagkyndig, må man ha nødvendig kompetanse for å gjennomføre forsvarlige faglige vurderinger. Hvilken kompetanse som er nødvendig, avhenger av hvilke naturfarer som skal utredes.

Kvikkleireskred
For å gjennomføre en forsvarlig utredning av faresoner for kvikkleireskred, er det nødvendig med formell geoteknisk kompetanse og erfaring.
Les mer i NVEs veileder Sikkerhet mot kvikkleireskred.

Skred i bratt terreng
For å gjennomføre en forsvarlig skredfareutredning er det nødvendig med både erfaring og relevant utdanning. Flere utdanningsbakgrunner vil kunne være relevante, eksempelvis ingeniørgeologi, naturgeografi, geologi, geoteknikk, hydrologi og meteorologi.
Les mer i NVEs veileder "Sikkerhet mot skred i bratt terreng".

Flom
Ved flomsonekartlegging vil fagkyndig måtte ha kompetanse innen hydraulikk og hydrologi for å kunne gjennomføre forsvarlige faglige vurderinger.

Les mer i NVEs veileder "Sikkerhet mot flom".

Hvordan behandler vi dokumentasjonen som kommer inn?

Der søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon fra fagkyndig, skal kommunen normalt legge denne til grunn. I tilfeller der kommunen likevel har grunner til å betvile dokumentasjonen, kan vi kreve uavhengig kontroll eller føre tilsyn. En slik grunn kan f.eks. være at uttalelsen ikke virker å ta hensyn til kjent kunnskap om naturfarer på eiendommen eller i nærheten av tiltaket.

Hvilke konsekvenser kan dokumentasjonen gi?

Der dokumentasjonen viser at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhet uten kompenserende tiltak, kan vi gi tillatelse (gitt at tiltaket også oppfyller alle andre krav i plan- og bygningsloven).

Der dokumentasjonen viser at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhet med kompenserende tiltak, kan vi også gi tillatelse, men i disse tilfellene må først nødvendige sikringstiltak prosjekteres og innarbeides i tiltaket. Der tiltaket har krav om ansvarlige foretak, skal denne prosjekteringen ansvarsbelegges og i en del tilfeller er det også obligatorisk krav om uavhengig kontroll.

Der dokumentasjonen ikke kan slå fast at sikkerheten er tilstrekkelig, eller der tiltakshaver ikke klarer å fremlegge den nødvendige dokumentasjonen, må kommunen avslå søknaden.

Der kommunen får kjennskap til at grunnen ikke er tilstrekkelig sikker for en eiendom eller et område, skal kommunen om nødvendig legge ned et bygge- og deleforbud.

Her kan du finne mer informasjon

Lovgrunnlag

  • Krav om tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer fremgår av plan- og bygningsloven § 28-1 første ledd
  • Kommunens plikt til å legge ned et bygge- og deleforbud for grunn som ikke er tilstrekkelig sikker, fremgår av plan- og bygningsloven § 28-1 andre ledd
  • Hvilke opplysninger som skal gis ved søknad om tillatelse til tiltak fremgår av byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4