Behandling av naturfarer i bygge- og eiendomssaker
Hvilke krav gjelder for sikkerhet mot naturfarer i bygge- og eiendomssaker?
Etter plan- og bygningsloven kan grunn bare bebygges, eller eiendom opprettes eller endres, dersom det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe som følge av natur- eller miljøforhold. Det samme gjelder for grunn som utsettes for fare eller vesentlig ulempe som følge av tiltak.
Hva som regnes som «tilstrekkelig sikkerhet» er presisert i byggteknisk forskrift (TEK17), der det blant annet differensieres mellom forskjellige naturfarer og forskjellige typer byggverk.
Kravene til sikker byggegrunn gjelder også for tiltak som ikke er søknadspliktige.
Når må det sendes inn dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer?
Dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer skal sendes inn i alle bygge- og eiendomssaker, med unntak av saker som utelukkende gjelder:
- Fasadeendringer
- Oppføring, endring og reparasjon av bygningstekniske anlegg
- Bygningsmessige endringer av teknisk karakter, som endring av brannskille, etablering av våtrom, rehabilitering av pipe osv.
- Sammenslåing av boenheter
Oppfyllelse av kravene til sikker byggegrunn skal dokumenteres før kommunen kan gi tillatelse, enten rammetillatelse eller ett-trinnstillatelse. For tiltak som ikke er søknadspliktige skal utredningen gjennomføres, for å påse at tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet, men ikke sendes inn til kommunen.
Hvorfor stiller vi andre krav til dokumentasjon enn tidligere?
Større hendelser i den senere tid, og stadig mer tydelige klimaendringer, har gitt et økt fokus på kommunens oppfølging av kravene til sikkerhet mot naturfarer og dokumentasjonen av dette. Statlige myndigheter har også blitt tydeligere på kommunens ansvar for å påse at sikkerhet mot naturfarer er tilstrekkelig utredet og dokumentert i bygge- og eiendomssaker.
Plan- og bygningsetaten har på bakgrunn av dette sett at vi må forsterke rutinene våre når det kommer til å påse at sikkerhet mot naturfarer er tilstrekkelig utredet og dokumentert i bygge- og eiendomssakene vi behandler. Vi stiller derfor nå strengere krav til denne dokumentasjonen enn tidligere.
Samtidig er det ikke noen endring i kravene som stilles til sikker byggegrunn gjennom plan- og bygningsloven. Dette er altså krav som hele tiden skal ha vært oppfylt og dokumentert for tiltakene, selv om det ikke nødvendigvis er sendt inn som en del av bygge- eller delesøknaden.
For de som hele tiden har fulgt lovverket, og gjennomført disse vurderingene og utredningene, blir endringen dermed veldig liten. For de som ikke har fulgt lovverket, altså ikke har utredet naturfarer i tilstrekkelig grad, blir dette nå synlig og fulgt opp i kommunens saksbehandling. Dette vil gjøre tiltakene, og byen vår, tryggere.
Hvordan skal tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer dokumenteres?
Det er tiltakshaver som har ansvaret for å fremskaffe dokumentasjon på at tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer.
Der sikkerhet mot naturfarer nylig er avklart i plan
Der sikkerhet mot naturfarer nylig er avklart i plan, er det tilstrekkelig å vise til dette og følge eventuelle krav som stilles i planen.
Der sikkerhet mot naturfarer ikke nylig er avklart i plan
Der sikkerhet mot naturfarer ikke nylig er avklart i plan, må man:
- undersøke om tiltaket ligger i en kjent faresone for én eller flere naturfarer.
- undersøke om forutsetningene for naturfarer som ikke er kartlagt er til stede.
Disse naturfarene er:
- Kvikkleireskred
- Skred i bratt terreng (fjellskred, steinskred, steinsprang, jordskred, snøskred mm.)
- Flom
- Stormflo
Der tiltaket ligger i en kjent faresone eller i et område som ikke er kartlagt og forutsetningene for naturfarer er til stede, må en fagkyndig utrede hvorvidt tiltaket har tilstrekkelig sikkerhet, eller kan få dette gjennom kompenserende tiltak. Det må så sendes inn en uttalelse fra den fagkyndige i bygge- eller eiendomssaken. Der tiltaket kan være utsatt for flere naturfarer, kan det være nødvendig med flere uttalelser.
En uttalelse skal inneholde informasjon om hvem som er den fagkyndige, hvilket tiltak som er vurdert og hvilke naturfarer som er utredet. Videre skal uttalelsen inneholde en entydig konklusjon om hvorvidt tiltaket oppnår tilfredsstillende sikkerhet mot naturfarer og om det er behov for noen kompenserende tiltak. Til slutt skal det gis en kort beskrivelse av hvordan fagkyndig har kommet frem til konklusjonen, f.eks. hvilken metode som er benyttet i utredningen, hva slags data som ligger til grunn, om det er gjennomført noen egne grunnundersøkelser ol.
Det skal ikke sendes inn en fullstendig rapport fra fagkyndig. Disse inneholder stort sett vesentlig mer informasjon enn det som er nødvendig og hensiktsmessig for kommunen i saksbehandlingen. Vi anbefaler i stedet å bruke vårt enkle skjema for utfylling av den nødvendige informasjonen (DOCX).
Hvor finner du informasjon om kjente faresoner og tilgjengelig kunnskap om potensielle naturfarer på din eiendom?
Kommunens kjente informasjon om kartlagte faresoner og potensielle naturfarer finner du i vårt planinnsyn. Her finnes det egne temakart for grunnforhold (kvikkleire), skred i bratt terreng og flom i elver og bekker. NVE har også tilgjengelige temakart på sine nettsider.
Kartene er ikke en nøyaktig kilde til hvor det finnes naturfarer, da store deler av Oslo enten ikke er kartlagt eller kun er kartlagt på et grovt og overordnet nivå. Der naturfarer ikke er tilstrekkelig kartlagt, vil det bety at tiltaket kan være utsatt for naturfarer og det må gjøres en vurdering av om forutsetningene for naturfarene er til stede. Kartene viser da det som finnes av kjent kunnskap, f.eks. hvilke deler av Oslo som ligger under marin grense (og det dermed kan finnes kvikkleire), hvor det er gjort funn av kvikkleire, en helningsanalyse (analyse av bratthet mtp. fare for skred i bratt terreng) mm.
Hvem kan være fagkyndig?
For å kunne være fagkyndig, må man ha nødvendig kompetanse for å gjennomføre forsvarlige faglige vurderinger. Hvilken kompetanse som er nødvendig, avhenger av hvilke naturfarer som skal utredes.
For å gjennomføre en forsvarlig skredfareutredning er det nødvendig med både erfaring og relevant utdanning. Flere utdanningsbakgrunner vil kunne være relevante, eksempelvis ingeniørgeologi, naturgeografi, geologi, geoteknikk, hydrologi og meteorologi. Dette er nærmere beskrevet i NVEs veileder Sikkerhet mot skred i bratt terreng.
For å gjennomføre en forsvarlig utredning av faresoner for kvikkleireskred, er det nødvendig med formell geoteknisk kompetanse og erfaring. Dette er nærmere beskrevet i NVEs kvikkleireveileder (PDF).
Ved flomsonekartlegging vil fagkyndig måtte ha kompetanse innen hydraulikk og hydrologi for å kunne gjennomføre forsvarlige faglige vurderinger. Dette er nærmere beskrevet i NVEs veileder Flaumfare langs bekker (PDF).
Hvordan behandler vi dokumentasjonen som kommer inn?
Der søknaden inneholder tilstrekkelig dokumentasjon fra fagkyndig, skal kommunen normalt legge denne til grunn. I tilfeller der kommunen likevel har grunner til å betvile dokumentasjonen, kan vi kreve uavhengig kontroll eller føre tilsyn. En slik grunn kan f.eks. være at uttalelsen ikke virker å ta hensyn til kjent kunnskap om naturfarer på eiendommen eller i nærheten av tiltaket.
Hvilke konsekvenser kan dokumentasjonen gi?
Der fagkyndig konkluderer med at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhet uten kompenserende tiltak, kan vi gi tillatelse (gitt at tiltaket også oppfyller alle andre krav i plan- og bygningsloven).
Der fagkyndig konkluderer med at tiltaket har tilfredsstillende sikkerhet med kompenserende tiltak, kan vi også gi tillatelse, men i disse tilfellene må først nødvendige sikringstiltak prosjekteres og innarbeides i tiltaket. Der tiltaket har krav om ansvarlige foretak, skal denne prosjekteringen ansvarsbelegges.
Der fagkyndig ikke kan slå fast at sikkerheten er tilstrekkelig, eller der tiltakshaver ikke klarer å fremlegge den nødvendige dokumentasjonen, må kommunen avslå søknaden.
Der kommunen får kjennskap til at grunnen ikke er tilstrekkelig sikker for en eiendom eller et område, skal kommunen om nødvendig legge ned et bygge- og deleforbud.
Her kan du finne mer informasjon
Lovgrunnlag
- Krav om tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer fremgår av plan- og bygningsloven § 28-1 første ledd
- Kommunens plikt til å legge ned et bygge- og deleforbud for grunn som ikke er tilstrekkelig sikker, fremgår av plan- og bygningsloven § 28-1 andre ledd
- Hvilke opplysninger som skal gis ved søknad om tillatelse til tiltak fremgår av byggesaksforskriften (SAK10) § 5-4