Byggesøknad for hybel og separat boenhet
Skal du opprette en separat boenhet, sekundærleilighet eller utleieleilighet? Da må du søke om opprettelse av ny boenhet. Skal du gjøre innvendige endringer for å etablere en praktikantdel, hybel eller en utleiedel i din bolig, kan det være at du må søke om bruksendring.
Du må først sjekke hva som gjelder for din eiendom
Alle eiendommer i Oslo er omfattet av kommuneplanen. De fleste eiendommer er i tillegg omfattet av en arealplan, som kan være en reguleringsplan eller en bebyggelsesplan.
Planene består som regel av et kart med bestemmelser og sier hvordan området kan brukes og hva som kan bygges. Bestemmelsene kan være strengere enn de generelle reglene i plan- og bygningsloven og de tilhørende forskriftene. Det er derfor viktig at du sjekker hva som gjelder for din eiendom, før du går videre med prosjektet.
Se hva som gjelder for din eiendom
Du kan sende byggesøknad på egen hånd dersom
- du endrer rombruken fra tilleggsdel til hoveddel innenfor samme branncelle (for eksempel fra bod til soverom)
Du må sende byggesøknad med hjelp fra fagfolk dersom
- du skal etablere en separat boenhet
- du skal endre på bærevegger eller pigge opp et bærende gulv
- du skal dele opp leilighet/hus til et større antall hybler (hyblifisering)
Er det en hybel eller en separat boenhet?
Hybel
En hybel er en mindre del av en bolig som har en intern tilgang, trapp eller dør til resten av boligen, og er derfor ikke det samme som en separat boenhet. Hybel er ikke definert i plan- og bygningsloven og skal ikke brukes som rombenevnelse i byggesak.
Hvis du ønsker å bruke en del av boligen din som hybel, må alle oppholdsrommene i boligen være godkjent som rom for varig opphold. Hvis rommene ikke er godkjent, kan du søke om bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel.
Se hva som er godkjent i tidligere byggesaker på eiendommen i Saksinnsyn
Hyblifisering
Det regnes som hyblifisering når du tilrettelegger eller bygger om boligen din til en rekke hybler med et antall beboere som boligen ikke opprinnelig har vært bygd for. Det er i utgangspunktet ikke søknadspliktig å sette opp lettvegger så lenge de nye rommene tilfredsstiller byggtekniske krav, men det kan føre til en søknadspliktig hyblifisering.
Ved hyblifisering legges det opp til at det kan bo flere personer enn det som er vanlig for en bolig med tilsvarende størrelse og romløsning. Dette kan ha konsekvenser for brannsikkerhet og medføre økt belastning på fellesarealer og omgivelsene. Det blir økt behov for parkeringsplasser, økt press på teknisk infrastruktur og ustabilt bomiljø. Slik bruksendring er søknadspliktig og må søkes om av fagpersoner.
Separate boenheter
Det er alltid søknadspliktig etter plan- og bygningsloven å opprette en separat boenhet, som en ny leilighet.
Boenheten må oppfylle alle krav som stilles til en boenhet i teknisk forskrift og arealplaner. Dersom du vil opprette eller få godkjent en separat boenhet, må du søke ved hjelp av fagfolk. Før du engasjerer en ansvarlig søker kan det være greit at du setter deg inn i noen av kriteriene som kreves for å få godkjent en separat boenhet etter plan- og bygningsloven.
Boenheten må
- være fysisk adskilt fra resten av boligen med lukkede skillekonstruksjoner som vegger, gulv og tak
- ha alle hovedfunksjoner som stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett
- ha egen separat inngang
- tilfredsstille alle branntekniske krav slik at boenheten utgjør en egen branncelle
- tilfredsstille alle øvrige krav til takhøyde, lys, utsyn, ventilasjon og parkering med mer
Du kan lese mer om de tekniske kravene hos Direktoratet for byggkvalitet
Gjennom vedtatte planer, som kommuneplan og reguleringsplaner, kan det også være andre krav som må oppfylles. Dette kan for eksempel være krav til uteareal, parkering, størrelsen på boenheten og antall boenheter i et regulert område.
Se gjeldende planer i Planinnsyn
Utleie av bolig
Utleie av bolig reguleres ikke av plan- og bygningsloven, men arealet som leies ut må være godkjent som boligareal.
Både en hybel og en separat boenhet kan leies ut dersom arealene er godkjent til boligformål.
Sjekk om boligen er godkjent til boligformål i saksinnsyn
Eiendomsskatt og boenheter
Det at en separat boligenhet oppfyller kravene for å få ekstra bunnfradrag for eiendomsskatt, betyr ikke at den er godkjent etter plan- og bygningsloven eller tilfredsstiller de byggtekniske kravene.
Les mer om eiendomsskatt, bunnfradrag, boligenheter og arealfordeling