Om branntakster

Branntakster er tekniske beskrivelser av bygninger. De utføres normalt for at bygningene skal assureres eller at assuranseverdien skal justeres.

For bygninger som er oppført før det eksisterte noen bygningslov i området eller hvor byggesaksarkivene er gått tapt, er branntakster den viktigste kilden til kunnskap om bygningene. Men også for nyere bygninger kan branntakstene gi mye unik informasjon.

I Byarkivet finnes branntakster fra Aker komplett bevart fra 1850-tallet til 1940-tallet. Fra Kristiania har Byarkivet takster fra 1872 til 1940. Og det er på det nærmeste komplett.

Historisk bakgrunn / generell innføring
Norges Brannkasse, eller ”Den almindelige Brandassuranceindretning”, som den het tidligere, ble opprettet som en halvoffentlig institusjon i 1767, og utover 1700- og 1800-tallet ble det aller meste av bygningsmassen brannforsikret. For å få fastsatt bygningenes verdi, ble de taksert.

Takstene ble tatt opp av ”Branntakstbestyreren”. På landet var det lensmannen, i byene var det normalt byfogden. Branntakster er derfor normalt å finne i Statsarkivene, noe som også gjelder eldre takster fra Kristiania. Her i byen var imidlertid branntakstarbeidet så omfattende at man valgte å ha et eget embede som branntakstbestyrer kombinert med stillingen som auksjonsforvalter. Med seg i takstforretningene hadde branntakstbestyreren i regelen tre sakkyndige takstmenn; en murer, en snekker og en maler. Hvis det ble taksert større maskiner, var det som regel med en ingeniør som særskilt sakkyndig.

I Aker ble det lenge brukt fire takstmenn, senere i regelen to, og til ”skjematakster” kunne det i enkelte tilfeller holde med bare en. Skjematakster ble brukt fra og med århundreskiftet når takstene var på under ti tusen kroner, det vil at det dreide seg om hytter, garasjer eller andre uthus.

Hvis huseieren nektet å godta taksten, ble omtakst holdt med det dobelte antall takstmenn. Omtakster er normalt ført i de samme protokollene for Akers vedkommende, men i egne protokoller i Kristiania /Oslo.

I Kristiania ble de aller fleste bygningene gjenstand for branntaksasjon. Unntak er statlige og kommunale bygninger, da både staten og Kristiania kommune var selvassurandører. I Aker ser vi at proprietærer stort sett assurerte, mens en del små selveiere ikke hadde råd til det. Folk som bygde seg bolig eller oppførte leiegårder, måtte ofte ta opp lån på disse.

Det klart billigste lånet fikk man i Hypotekbanken, og de stilte krav om fullverdiforsikring i Brannkassa. Folk som bygde villaer uten å låne, valgte derimot ofte en billigere privat forsikring.

Lokale bygningslover
Den første norske bygningsloven kom i 1827, men den var en særlov bare for Kristiania. Det samme gjaldt lovene av 1842, 1858, 1875 og 1899.

Først med loven av 1924, som ble gjort gjeldende fra 1929, fikk hele landet felles bygningslov. Bygningslovene inneholder bestemmelser om krav til de bygningene som oppføres, om godkjenning av byggetegninger og offentlig kontroll av de utførte arbeidene. Man vil derfor normalt finne tegninger til bygninger som er oppført i områder med bygningslov i arkivet etter stedets bygningskontroll. En del detaljer mht. fast inventar, maskiner, taktekking m.m. vil en imidlertid ikke finne i byggesaksmaterialet. Dette vil derimot normalt stå i branntakstene.

I Aker fantes det lenge ingen bygningsmyndighet eller -lovgivning, slik at det ofte dannet seg klynger av billig trehusbebyggelse straks utenfor bygrensa. Allerede i 1842 kom det rett nok en bestemmelse om at noen av forstedene skulle høre under Kristiania i bygningsmessig sammenheng, men denne ble av kortvarig betydning. En bygningslov ble i 1863 gjort gjeldende i visse strøk, og det ble i 1870 opprettet en del særskilte ”bygningskommuner”. Se mer om dette i Aker 1837-1947 s. 220 ff.

Tegningsmateriale og korrespondanse er imidlertid ikke bevart fra noen av disse organene. For å forhindre ukontrollert bebyggelse utenfor bygrensa, ble det ved byutvidelsen i 1878 bestemt at Kristianias bygningslov og Kristiania bygningskommisjons myndighetsområde også skulle gjelde en sone på 1/8 mil rundt hele byen. Fra 1899 til 1912 ble bygningsloven gjort gjeldene i stadig nye strøk, helt til den omfattet hele kommunen unntatt Nordmarka, Maridalen og Sørkedalen, hvor kravet om anmeldelse av nybygg først kom med Bygningsloven av 1929.

Branntakstene fungerer for den tiden det finnes bevarte dokumenter etter byggesaksbehandlingen mest som et supplement, særlig mht. bygningenes innvendige utstyr. For store deler av Aker er de imidlertid eneste kilde fram til begynnelsen av 1900-tallet.

Takstenes innhold
Branntakstene føres etter et fast formular. Først opplyses det om dato og hvem som rekvirerer taksten og hvilken eiendom det gjelder. For Kristiania benyttes gatenavn og nummer, for Aker eiendommens navn samt matrikkel- og løpenummer etter 1838-matrikkelen. På slutten av 1880-tallet overtar gards- og bruksnumrene. Utover på 1920-tallet kommer veinavn og nummer i bruk i de regulerte boligstrøkene, og manglende eller feilaktige bruksnumre forekommer.

Som oftest angis også årsaken til takstforretningen; ”nyopførede Bygninger”, ”væsentlige Forandringer”, ”indlemmelse i Brandassuranceindretningen” osv.

I Kristiania ble det foretatt en generell omtaksering i 1879 og deretter krevde brannkassa alltid omtakst dersom det nærmet seg tolv år siden siste takst. I Aker kunne derimot takstene i enkelte tilfeller stå i opptil førti år. Er bygningen(e) forsikret fra før, vil dato for tidligere takster - eller i det minste den siste av disse - stå nevnt. Så nevnes hvem som administrerte forretningen og hvem som var edfestede takstmenn. Deretter ble forsikringsgjenstandene omtalt litra for litra.

Hvis flere bygninger får sin første takst samtidig, vil som regel hovedbygningen komme først, deretter uthusene i noe mer vilkårlig rekkefølge. Utløer, bygninger på husmannsplasser og annet som står i god avstand fra hovedbølet, står sist. Ved omtakseringer vil som regel et tidligere taksert bolighus komme før et nytt og tidligere takserte uthus foran nye uthus. Men hvor en bygning erstattes direkte av en ny, kan den nye gå inn på den gamles plass i takstene. Den anbefales derfor at man alltid ser gjennom alle takster på en eiendom, dersom man skal undersøke alderen på de forskjellige bygningene.

I prinsippet kan alt står fast på en eiendom brannforsikres, også gjerder og flaggstenger. Det er imidlertid få som tar opp takst på slikt. Bygninger kan ikke forsikres før råbygget er ferdig og det er tak over. Vi se derfor en del tilfeller hvor bygninger, når de er ferdige, overføres fra privat forsikring til brannkassa.

Hvis en bygning står ”væsentlig uforandret siden forrige takst” vil man i taksten ofte bare henvise til denne. Men er taksten svært gammel eller bygningen er ny eller forandret, blir den målt opp omhyggelig. Bygningene beskrives med utvendige mål lengde, bredde og høyde fra underkanten av bjelkelaget til det laveste punktet på taket. Hvis det står at huset var enetasjes og tre og en halv alen høyt, betyr det altså ikke at det bare var om lag to meter opp til mønet.

Innvendig gjøres det rede for rom etter rom, om de for eksempel er panelt og oljemalt eller tapetsert, om skap, faste benker, ”vandspring”, komfyrer og kakkelovner. Og er det et verksted i huset, får man en fullstendig oversikt over maskiner og annet fast produksjonsutstyr.

Takstprotokoller og uttatte takster
Takstene ble ført inn i branntakstprotokollene. I tillegg ble det skrevet ut takstbrev i to eksemplarer; ett til forsikringstaker og ett som ble liggende i brannkassa. I Byarkivet finnes ca. tre hundre takstprotokoller og et ukjent antall uttatte takstbrev. Det siste er mottatt etter at takstbestyrerene på slutten av 1940-tallet overførte sitt arkiv av utgåtte takstbrev til Byarkivet. Takstbrevene er ordnet slik at eldre takster ligger som vedlegg inni senere takster på samme eiendom. Takstbrev på eiendommer hvor brannkasseforsikringen opphørte før ca. 1920, er imidlertid tapt, og Byarkivet har svært få takstbrev fra før 1875.

Byarkivet har utarbeidet et EDB-register over takstprotokollene, mens de uttatte takstene ligger i forskjellige serier etter avleveringstidspunkt ordnet alfabetisk på gatenavn eller etter stigende gards- og bruksnummer.

En del av takstprotokollene, særlig fra Vestre Aker, bærer preg av å være branntakstbestyrerens notatbok og er til dels vanskelig å lese. De eldste bindene fra Østre Aker er skrevet med knudrete gotisk skrift. Stort sett lønner det seg derfor å bruke uttatte takster der disse finnes.

Skattetakster
I de eldste Aker-protokollene er det også innført en del skatte- eller verditakster. Dette er forenklede takster, som ble tatt opp over uforsikrede bygninger i trehusforstedene. Både matrikkelopplysningene og oppmålingene virker her noe omtrentlige, og takstene gir ingen opplysninger om innredninger. I det hele tatt bør disse benyttes med stor forsiktighet.

Feilkilder til stedfesting
De aller fleste forsikringsobjektene er lette å stedfeste ut fra de matrikkelopplysningene som står i takstene. Gateadresser i Kristiania endres sjelden, gårds- og bruksnumre i Aker svært sjelden.

Den eneste større endringen som er skjedd, er at store deler av Holmen ved årsskiftet 1941/42 ble overført fra gårdsnummer 33 til 27, mens Voksenkollen gikk motsatt vei. Bakgrunnen var at man ønsket at alle eiendommer med samme gårdsnummer skulle tilhøre samme prestegjeld. Og delet mellom Veste Aker og Ullern var dratt slik at begge gårdenes innmark ble liggende i Ullern mens det meste av utmarka, som etter hvert var blitt til villastrøket Holmenkollen, havnet i Vestre Aker. Ellers viser gårdsnumrene i dagens villastrøk hvilke gårder de forskjellige tomtene er skilt ut fra.

Problemene med stedfesting oppstår først og fremst når en har festetomter og bygninger på grunn som ikke er utskilt som egen eiendom da taksten tas opp. ”Madam Olsens hus på Vaalerengen” i en takst fra 1870-tallet gir i seg selv få holdepunkter. Vålerenga tilhørte imidlertid Østre Aker fram til byutvidelsen i 1878, og takstprotokollene der gir, i motsetning til protokollene for de øvrige distriktene, veldig nøyaktige opplysninger om nabohus. Og hvis vi vet at snekker Johansens hus, som i følge taksten lå ”femten alen i syd”, var nummer fem i ei gate, og at slakter Evensens hus, som lå ”tyve alen i nord”, var nummer ni, så har vi plassert madam Olsens hus som nummer syv.

Vanskeligere blir dette ute på bondelandet. Her er det ofte frittstående hus, ofte gamle plasser eller ”boliger” som takseres separat, men på samme bruksnummer som hovedbølet på gården. Etter hvert blir gården utparsellert, og det gamle huset kan bli liggende midt i et villastrøk. Hvis det da selges, får det gjerne et eget bruksnummer, og i noen tilfeller kan henvisningene i senere takstforretninger hjelpe oss med å bestemme den gamle taksten. Men svært ofte blir jo bare det gamle revet.

En annen feilkilde ligger i at det ved deling av eiendommer, kan bygninger følge med den utskilte parten. La oss ta et eksempel: Eriksen i nummer 14 har et gammelt hus med en stor hage rundt. Han bygger seg så et nytt og moderne hus i hagen, og skiller deretter gamlestua med et mål rundt ut fra tomta og selger dette. Det gamle bruksnummeret vil deretter henge ved det nye huset, mens gamlestua får et nytt og høyere bruksnummer og blir nummer 14b i veien. Slike endringer lar seg ikke fange opp annet enn ved en grundig gjennomgang av grunnbøkene eller en vandring i felten, noe Byarkivet ikke har sett noen grunn til prioritere.