Øyene i Oslofjorden – reguleringsplan
Hva gjør vi på øyene?
I 2018 fikk de 600 hyttene på Bleikøya, Lindøya og Nakholmen endelig sin egen reguleringsplan. For å hjelpe deg som er hytteeier å forstå hva som er lov og ikke lov å bygge på øyene, har Oslo kommune ved Plan- og bygningsetaten laget en egen veileder.
Andre prosjekter og aktiviteter på øyene i Oslofjorden
- Badeplasser og tempraturer på øyene
- Vann og avløp til Hovedøya
- Opprydding på Langøyene
Hvorfor er det en reguleringsplan for øyene?
Øyene har en unik natur og vakker beliggenhet i Oslofjorden, og arbeidere fra Oslo begynte å etablere seg på øyene i begynnelsen av 1900-tallet for å tilbringe sommeren her. Det ble åpnet for enkel hyttebygging i 1922-23. Hyttene har dermed blitt en viktig del av vår kulturhistorie, og reguleringsplanen skal ta vare på den unike, men enkle hyttebebyggelsen.
Øyene er i hovedsak regulert til byggeområde, friområde og spesialområde.De fleste hytteeierne eier ikke grunnen som hyttene er bygget på. De leier grunnen under hyttene av Statsbygg. Øyene er regulert som friområde der allmenheten har fri rett til å bruke strandsonen, og kommunen vil sikre at alle føler seg velkommen på øyene. Blant annet er det ikke tillatt med terrenginngrep eller stengsler som kan hindre fri ferdsel, og det er klare krav til hvordan hyttene skal være utformet og hvilken størrelse de kan ha.
Gjennom årene har det vært mye forvirring om hva som er lov og ikke lov til å bygge på øyene. Dette gjelder blant annet hytteutvidelser, brygger, plattinger, hekker og inngjerdinger.
Øyene har nasjonal verdifull natur som kommunen vil ivareta og forvalte på en god måte for innbyggerne i Oslo, og reguleringsplanen sikrer øyene som naturvernområde. Det er også planer om å opparbeide park og badeanlegg, samt å opparbeide eksisterende stier for allmenn ferdsel.
Hva gjelder for din hytte?
For å vite hva som er tillatt etter den nye reguleringsplanen, er det viktig å se plankartet og planbestemmelsene i sammenheng. Dette gjelder spesielt når det kommer til den tillatte størrelsen på din hytte.
Bestemmelsene i reguleringsplanen slår blant annet fast at det ikke er tillatt med terrenginngrep eller stengsler som kan hindre fri ferdsel, og det er klare krav til hvordan hyttene skal være utformet og hvilken størrelse de kan ha.
Veilederen skal gi hytteeierne mulighet til å rette opp ulovlige byggearbeider selv. Kommunen venter derfor med å følge opp gamle, allerede registrerte ulovlighetssaker til våren 2020.
Informasjon til dere som har hytte på Bleikøya,Lindøya eller Nakholmen våren 2020 (PDF)
Hytter til bevaring, fritidsbebyggelse og fredningsområder
På reguleringskartet er hytter som er regulert til bevaring markert med grønn farge, mens hytter til fritidsbebyggelse er markert med gul farge.
Generelt sett er det bare tillatt med hyttebebyggelse (inkludert boder) på areal som er regulert til byggeområde – fritidsbebyggelse eller spesialområde – bevaring (fritidsbebyggelse).
Om du har en hytte som er regulert til bevaring, skal du kontakte Byantikvaren for å få uttalelse til alle endringer. Bebyggelsen skal plasseres innenfor det regulerte feltet også for disse hyttene.
Noen av hyttene er umarkerte, for eksempel gjelder dette for hytter innenfor fredningsområder (markert med F i plankartet). For disse områdene gjelder lokale fredningsforskrifter. Fredningsforskriftene begrenser hva som er mulig å utføre av tiltak på hytter innenfor fredningsområdet, men dette er ikke til hinder for vedlikehold av bygninger og anlegg.
- Lokal fredningsforskrift for Lindøya
- Lokal fredningsforskrift for Nakholmen
- Lokal fredningsforskrift for Bleikøya
Platting, bod og vinduer
Platting
Reguleringsplanen åpner for at en mindre platting kan tillates på område regulert til spesialområde-friluftsområde. Plattingen skal ikke være «mer enn 7 m fra hyttevegg eller utenfor eventuell egen eiendom og på maks en side av hytta». Her er det viktig å være oppmerksom på at plattingenes bredde begrenses til bredden på fasaden (altså fra hjørne til hjørne). Dette er fordi grunnen som omgir hyttene er regulert til spesialområde – friluftsområde, som i utgangspunktet ikke skal bebygges i det hele tatt. Plattinger som er i tråd med planen kan unntas fra søknadsplikt etter plan- og bygningsloven § 20-5 bokstav e.
Vi gjør imidlertid oppmerksom på at det kun er plattinger som er i henhold til reguleringsplanen som unntas søknadsplikt. Dersom plattingen ikke er i henhold til plan vil den være avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen og fra byggeforbudet i 100-metersbeltet langs sjøen. Disse dispensasjonene kan ikke påregnes gitt. Plattingen som ikke er i tråd med plan er søknadspliktig, jf. plan- og bygningsloven § 20-2 første ledd, siste setning.
Bod
I de aller fleste tilfeller vil det ikke være mulig å bygge frittliggende bod. Grunnen er at denne sannsynligvis vil plasseres på areal regulert til spesialområde – friluftsområde.
Frittliggende boder vil kun være tillatt, dersom det er mulig å oppføre disse innenfor feltene som er regulert til «byggeområde – fritidsbebyggelse».
Vinduer
Å sette inn nye eller utvide eksisterende vinduer på hytta er som regel en søknadspliktig fasadeendring. Dette gjelder spesielt om glassflaten blir større. Ta gjerne kontakt med oss i Plan- og bygningsetatens kundesenter om du er i tvil.
- Hytter regulert til byggeområde – fritidsbolig: «Vinduer skal tilpasses byggeskikken på øyene med hensyn til størrelser, inndeling og brystningshøyder. Vinduer skal fortrinnsvis være sidehengslet. Store, sammenhengende vindusflater tillates ikke. Løse sprosser tillates ikke»
- Hytter regulert til spesialområde – bevaring (fritidsbebyggelse) (grønne skraverte felt): Reguleringsplanene slår blant annet fast at det opprinnelige eller karakteristiske uttrykket skal bevares. Dette gjelder utforming, materialbruk, farger og utførelsen. I tillegg må du kontakte Byantikvaren for alle fasadeendringer og andre søknadspliktige tiltak. Hvorvidt det er mulig å sette inn eller utvide eksisterende vinduer på de bevaringsverdige hyttene avhenger derfor også av Byantikvarens uttalelse.
Dette kan du søke om selv
I utgangspunktet må du søke Plan- og bygningsetaten om oppføring av tiltak som blant annet brygger, terrasser, påbygg, boder, støttemurer, terrengoppfylling, riving og gjenoppføringer.
I de fleste tilfellene må du ha med deg en fagperson som kan være ansvarlig søker, men noen ting kan du søke om selv. Dette gjelder for eksempel:
- Oppføring, endring og riving av et enkelt tilbygg (på bakken) som ikke har bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) større enn 50 m2.
- Bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel, eller omvendt, innenfor en bruksenhet (for eksempel bruksendring fra bod til soverom).