Kampen om verdistigningen

Når dyrka mark trekkes inn i byutviklingen, mangedobles verdien av jorda. Oslo har før og etter siste krig vokst på bekostning av dyrka mark. Så lenge private grunneiere sto for utparsellering og utbygging selv, så ikke myndighetene det som noe stort problem at tomteprisene steg. Men da kommunen ble den viktigste utbyggeren etter krigen, var jordverdistigningen som grunneierne kunne innkassere, blitt kommunens hodebry.

Kommunens plan var å ekspropriere bondegårdene i Aker i forkant av utbyggingen og verdiøkningen. Denne kampen om verdistigningen viste seg raskt å bli en kamp kommunen ikke kunne vinne, og der prinsippene ble viktigere enn målet om å avskaffe boligkøene.

Av Bård Alsvik

Det kan være hensiktsmessig å trekke paralleller til Ville Vesten når vi skal se på bakgrunnen for kommunens utbyggingspolitikk i det tidligere Aker etter krigen. Det kanskje mest kjente historiske eksemplet på at grunnverdien stiger når jorda blir trukket inn i en urban utvikling, finner vi her, da jernbanen ble bygget tvers over det amerikanske kontinent i 1860- og 1870-årene. I forkant hadde det vært en stor spekulasjonsvirksomhet, spesielt i California. Spekulanter kjøpte opp store områder for en forsvinnende liten sum og ventet på at jordverdien skulle stige. Så kom gullfunnene og siden jernbanen. Jorda, som bare hadde hatt verdi for beitende bøfler og som jaktmarker for urbefolkningen, ble med ett en ettertraktet "vare". Folk kom i strie strømmer. Spekulantene toet sine hender og solgte jorda villig vekk med enorme fortjenester.

En ung journalist, Henry George, hadde på nært hold fulgt spekulasjonen like før jernbanen ble ferdig. I sitt hovedverk Progress and Poverty (1879), hevdet han at grunnverdistigning som skyldtes samfunnets vekst, satte et privilegert mindretall i stand til å berike seg på andres bekostning. Den økte avstanden mellom fattig og rik, og var i følge George selve den "sosiale grunnurett" i samfunnet. Gjennom skattlegging av grunnverdien ville George gjøre det ulønnsomt å eie jord. Det ville ikke lenger være noe privilegium, og skatten ville gjøre alle innbyggere til medeiere i jorda.

Henry Georges ideer spredde seg og nådde Europa og Norge rundt århundreskiftet. Her i byen var det særlig borgermester og stortingsmann H. E. Berner som engasjerte seg i spørsmålet om såkalt "ufortjent verdistigning". Uten å være georgeist, var han en svoren tilhenger av skatt på grunnverdistig­ningen. Berner, som så en skattlegging av verdistig­ningen som et kjærkomment tilskudd til en slunken bykasse, hadde regnet seg fram til at verdien av grunnen i Kristiania hadde steget med 330% fra 1886 til 1906, takket være byens vekst og den økte etterspørselen etter tomter.

Verken Berner eller mer ihuga georgeister klarte å få Stortinget med på en innføring av en grunnverdistigningsskatt. Til det sto den private eiendomsrett for sterkt i Norge. I stedet fortsatte tomteprisene å stige. Hovedstaden hadde et særlig problem all den tid Aker strittet i mot å la Kristiania få kontroll med veksten ut i landkommunen. Tomtemangelen innenfor bygrensa var presserende, og kravet fra byens representanter om å slå de to kommunene sammen ble stadig mer gjeldende.

"Vill Vest" i Aker

At byen ville ta nye veier inn i Aker var åpenbart, selv uten Kristiania kommunes hjelp. Forstadsbanene viste vei og gjorde det mulig å bo i Aker og jobbe i byen. Og i god "Vill-Vest-stil" slo spekulantene til. I en annonse i Aftenposten i 1907 under overskriften "God Spekulation", kunne Kasserer Olsen, som mellommann for selger, tilby "ca. 100 Maal dyrk. Mark med gode Huse, nær den anlæggendes Ekebergsporvei og Bernhus Skole, skikket for Udparcel". Senere på året, i samme avis, kunne Høyseterettsadvokat Hilditch tilby 160 mål ved bygrensen "til  udparcellering". Denne eiendommen lå like ved Akers nye vannledning, den var gjennomskåret av Nordbanen og hadde den elektriske kraftledningen fra Kykkelsrud i umiddelbar nærhet.

Eiendommen, som til da bare hadde hatt verdi for bonden som dyrket den, var innhentet av byens vekst og hadde fått en verdi som tomtegrunn. Og en potensiell kjøper, som var villig til å ta risikoen, all den tid det fantes noe å tvile på, kunne gjøre god forretning hvis han solgte unna 160 tomter à ett mål. Det gjaldt bare å vente på det rette tidspunktet, og den rette prisen.

Eierne av gårdsbrukene var også blitt klar over hvilke verdier som lå i jorda. De som ikke lot salget gå gjennom en advokat eller en annen eiendomsutvikler, utparsellerte selv. Akers Reguleringsvesen prøvde på sin side å ha et ord med i laget for ikke å slippe tøylene helt, men som regel var det det private initiativ som la føringer på hvordan eiendommene ble regulert.

At private fikk styre boligbyggingen i Aker var et særlig problem for byutviklingen. Eiendomsutviklerne hadde profitt for øyet mer enn å skape funksjonelle bysamfunn. Dette sto i skarp kontrast til den gjennomregulerte bebyggelsen på for eksempel Torshov og Nordre Åsen.

Men byens planleggere tenkte ikke bare funksjonelle og ordnede boligområder. Det var også et spørsmål om å gi flest mulig et tilbud om bolig, uten at det gikk på bekostning av trivsel og velvære. Men å bygge villaer og småhus til alle sammen, det ville ikke gavne boligsaken. Flere planleggere så derfor med gru på det som skjedde i Aker. Byen var i ferd med å bli omringet av et sammenhengende belte av villaer og småhus, uten sentra og friarealer, og hvor det ville bli både kostbart og vanskelig å knytte sentrum opp til et nytt Oslo som før eller siden måtte komme utenfor dette beltet.

Øynene vendt mot Stockholm

Etter frigjøringen gikk det i retning av en sammenslåing av Aker og Oslo. Allerede i 1946, to år før sammenslåingen, møttes Oslos og Akers planleggere for å diskutere hvordan den nye felleskommunen skulle sikre seg den ubenyttede jorda i Aker. Planen var enkel og kompromissløs, og inspirert av den svenske hovedstaden. Helt siden århundreskiftet hadde Stockholm kjøpt opp eiendommer i nabo­kommunene.Ved utbruddet av andre verdenskrig eide byen nærmere 18.000 mål, noe som gjorde det svært vanskelig for tomtespekulanter å overleve, og som bidro til å holde prisene på et meget lavt og stabilt nivå.

Denne strategien ble adoptert av Oslo. Byen skulle bygge opp store tomtereserver som skulle ta luven fra tomtespekulantene. I all hemmelighet ble det utarbeidet en plan for hva som skulle erverves først, men på sikt skulle kommunen stå som eneeier av all byggegrunnen i Aker; nærmere 30 000 mål dyrka mark samt flere tusen mål skog, det vil i hovedsak si hele Groruddalen og gårdene rundt Østensjøvannet og på Nordstrandsplatået.

Hovedprinsippet i planen var å kjøpe opp eiendommene før det ble utarbeidet reguleringsplaner. En vedtatt reguleringsplan ville presse prisene. Det samme ville kommunens anstrengelser med å føre fram vei, vann og kloakk. I tillegg måtte private eiendomsutviklere holdes i sjakk.  Kommunen så det som hensiktsmessig at de store "sosiale" boligsel­skapene, som OBOS og Ungdommens Selvbyggerlag, sto som utbyggere, all den tid disse ikke bygde for profittens del, men i tråd med kommunens utbyggingsprogram, til beste for byen og dem som skulle bo i boligene. Byggeselskaper som Selvaagbygg, sto for det motsatte i kommunens øyne. På tross av at Selvaag helt tydelig hadde mye å bidra med når det gjaldt å løse boligsaken, var han for "privat" i boligrådmann Trygve Nilsens øyne. Det var i stedet staten som skulle komme til å gi Selvaag mulighet til å virkeliggjøre sin rasjonelle byggemetode på Veitvedt.

Ekspropriasjonslov i kommunens (h)ånd

Før kommunen kunne sette sin plan ut i livet trengte den et slagkraftig ekspropriasjonsverktøy. Før krig­en var det bygningsloven som regulerte kommunens muligheter til ekspropriasjon. Men en forutsetning for ekspropriasjon etter denne loven var at det på forhånd var utarbeidet reguleringsplaner. Dette passet ikke inn i planleggernes ønske om å komme verdistigningen i forkjøpet. Nærmest på bestilling fra Oslo kommune ble en ny ekspropriasjonslov vedtatt i 1946. Loven skulle gjøre det mulig for kommunene, med "forutseenhet og våkent initiativ", å føre en "aktiv tomtepolitikk", som det het i lovinnstillingen.

Landet var under gjenreising og det var lett for kommunalkomiteens formann på Stortinget, Theodor Broch (A) å se at den landsomfattende boligreisingen som nå var planlagt forutsatte "et tilbud på byggetomter som neppe vil foreligge uten en utstrakt adgang til ekspropriasjon". Like lett var det å få gjennomslag for prisreguleringen av fast eiendom som ytterligere skulle være et våpen i kampen mot den ufortjente verdistigningen. Denne ble innført som et ledd i den alminnelige prisreguleringen landet hadde hatt siden høsten 1939, og som var blitt skjerpet etter at Norge var kommet med i krigen i april 1940. Ved frigjøringen ble den opprettholdt med den bestemmelse at det var forbudt å ta høyere priser på fast eiendom enn det som var tilfellet i området før okkupasjonen.

Alt lå nå til rette for at kommunen kunne nå sitt mål: å bli eneeier av byggegrunnen, til den pris grunnen hadde i 1940, det vil si som dyrka mark. Utad proklamerte kommunens representanter at kommunen måtte stå som eier av byggegrunnen for å sikre en rasjonell og hensiktsmessig utnyttelse av arealene. Leser vi de interne dokumentene i saken og ser disse opp mot de resultatene kommunen oppnådde, både når det gjaldt forhandlingene med grunneierne og utbyggingsresultatene generelt, vil vi imidlertid se at prinsippene helt tok overhånd for fornuften. Kommunen viste ingen vilje til å inngå kopromisser med grunneierne når det gjaldt å la de selv få utparsellere eiendommen, selv ikke der et kompromiss utvilsomt ville ha skaffet folk boliger fortere enn det kommunen selv var i stand til, og det i en tid hvor boligmangelen var prekær.

Mot nederlag

I starten gikk det hele nokså bra for kommunens del. Som sagt hadde Oslo og Aker allerede i 1946 satt opp en plan for hvilke eiendommer som skulle erverves først. Øverst på lista sto 14.000 mål som fordelte seg på en rekke gårdsbruk og eiendommer spredd rundt i Aker. Med loven i hånden gikk kommunens representanter fra gård til gård og innledet forhandlinger med grunneierne. Etter flere forsøk solgte i underkant av halvparten av grunneierne jorda si. Den andre halvparten nektet salg, særlig på grunn av at den såkalte gevinstbeskatningen på salg av fast eiendom ville spise opp store deler av salgssummen. Aker kommune, som i navnet sto for forhandlingen, kunne likevel ta med seg 7 000 nye mål inn i fellesboet med Oslo, og det til meget lave priser. Men bare 2.500 av disse målene egnet seg til byggegrunn. Dessuten hadde det vist seg at trussel­en om ekspropriasjon etter den nye loven ikke var slagkraftig nok til å få folk til å selge frivillig.

Vel forent med Aker tok kommunen et nytt initiativ til kjøp i 1949. Denne gangen var det ti større eiendommer på til sammen 4.500 mål som kommunen rettet sin interesse mot. Tveten og Søndre Skøyen hadde stått på lista også i 1946, mens Øvre Kalbakken, Rødtvet, Nordre og Søndre Ammerud, Fjellhus (på Ammerud), Hellerud, Bøler-Bogerud og Nordre Abildsø var nye. Ganske raskt ble det klart at grunneierne ikke var interessert i noe salg. Finansrådmann Egil Storstein slo dermed neven i bordet og uttalte at det nå var "nødvendig å skjære gjennom de til dels langvarige forhandlinger … således at kommunens ervervelsesmuligheter så snart råd er, kan bli bragt på det rene". Storstein hadde ekspropriasjonsloven i tankene. Som den første kommunen i landet, ja, også lenge som den eneste, noe som understreker at ekspropriasjonsloven av 1946 var et bestillingsverk fra Oslo kommune, søkte Storstein departementet om å få ekspropriere.

Grunneierne fikk frist til utgangen av 1950 med å bestemme seg om de ville selge frivillig. Hvis ikke ville kommunen sett makt bak kravene. Bare eieren av Bøler-Bogerud sa seg villig til å selge frivillig før fristen gikk ut. 813 mål ble kommunens for 1,4 million, eller 1,70 pr. kvadratmeter. Enighet ble oppnådd fordi bonden fikk beholde husene og noen mål tomt. Tveten gård fulgte etter i april 1951 med samme løsning, og før året var omme hadde Søndre Skøyen, Øvre Kalbakken og Rødtvet blitt kommunens eiendom.

At kommunen lot grunneierne få beholde husene, viser hvor viktig det var for kommunen å oppnå frivillige ordninger for salg. Flere bystyrerepresentanter kritiserte imildlertid kommuneadministrasjonen for at de lot slike "øyer" ligge tilbake i landskapet som hinder for den rasjonelle boligbyggingen. Storstein parerte med å si at uten slike løsninger var det umulig å oppnå enighet. Men ville ikke ekspropriasjonsloven være til hjelp her?

Svaret kom ganske raskt. Som en prøveklut ble det bestemt å ekspropriere Fjellhus ved offentlig skjønn. Det stadfestede skjønn lød på to kroner kvadratmeteren, en pris langt under det grunneieren hadde forlangt. Men rent prinsipielt var skjønnsresultatet alvorlig for kommunen. Både Skjønnskommisjonen og Lagmannsretten slo fast at grunneierne hadde krav på utbyggingsgevinsten. Verdifastsettelsen ble satt ut fra hvordan Fjellhus egnet seg som tomtegrunn, ikke bare der og da, men også på bakgrunn av hvordan retten mente strøket ville utvikle seg i fremtiden.

Dette var et alvorlig nederlag for kommunen, all den tid denne saken ville skape presedens for kommende saker. Skjønnspremissene brøt med alle de intensjoner som lovmakerne hadde hatt med ekspro­priasjonsloven og prisbestemmelsene. Kommunen måtte betale grunneieren erstatning for vannledninger som det offentlige selv hadde ført fram og for verdibringende tiltak som ennå ikke var igangsatt. De fantes knapt nok på tegnebrettet.

Prinsipprytteri skapte motstand

Det vil føre for langt å gå nærmere inn på de ekspropriasjonssakene som fulgte etter dette. En ny situasjon var imidlertid dukket opp som kommunen ikke hadde vært klar over på forhånd. Ekspro­pria­sjonsloven av 1946 hadde den svakhet at det ikke var utarbeidet retningslinjer for hvordan erstatningen skulle utmåles. Det var opp til retten å tolke hva som lå i grunnlovens bestemmelse om at grunneieren skulle ha full erstatning ved ekspropriasjon. Her la retten et meget liberalt syn til grunn som noen nok kan hevde så ut til å høre hjemme i en annen virkelighet enn den aktuelle politiske. Dette visste grunneiernes advokater, og forhandlingene trakk ut, fordi kommunen var redd for at nye ekspro­priasjonssaker ville hausse prisene ytterligere opp.

Først på begynnelsen av 1960-tallet klarte kommunen og grunneierne å komme fram til minnelige ordninger på Hellerud og Ammerud. Det samme hadde skjedd med Nordre Abildsø i 1956. Samtlige steder hadde grunneierne seriøse planer om egen utparsellering  til boligbebyggelse, og manglet bare kommunens tillatelse. Men her sto kommunen steilt: ikke en tomme skulle bygges ut uten at kommunen sto som eier.

Ved inngangen til det nye tiåret var byen på nytt begynt å slippe opp for tomtegrunn. Kommuneadministrasjonen var ikke dårligere nå enn at den foreslo å ekspropriere rubb og rake av det som var igjen av ledig byggegrunn, nærmere 16 500 mål. På toppen av det hele ville den ekspropriere allerede utbygde eiendommer – vesentlig villatomter –  kommunen ikke hadde bruk for og som kunne tas ut av ekspropriasjonsforslaget siden. På den måten skulle kommunen få det totale herredømmet over utbygg­ingsområdene.

Planen virket nesten panisk. Den var dårlig forberedt da den forlot finansrådmannens bord, og kom i retur fra departementet med beskjed om mangelfull saksbehandling. I mellomtiden bygget det seg opp til tordenvær, både i bystyresalen, i pressen og ikke minst hos velforeningen som representerte de vel 450 grunneierne som var berørt. Ved en påstått tabbe hadde også de grunneierne som var berørt av rammeekspropriasjonen, men som på et senere tidspunkt ville bli tatt ut av ekspropriasjonsforslaget, blitt varslet i brevs form om at ekspropriasjon ville bli gjennomført hvis ikke det kom til minnelighet i løpet av tre uker. Velene mobiliserte til massemøter, avisene var fulle av sinte innlegg og selv Arbeiderbladet skrev om "sjokkbehandling".

Det sosialistiske flertallet i bystyret, som forsøkte å skyve ansvaret over på administrasjonen, gikk med på et forslag fra Høyre om å ta de bebygde småhuseiendommene ut av ekspropriasjonsforslaget. Dessuten ble ekspropriasjonsområdet begrenset til Østre Aker. Saken ble så fremmet på nytt for departementet, og den 1. februar 1963 mottok kommun­en tillatelse til å ekspropriere 7.000 mål.

Med Østre Aker-skjønnet falt den tomtepolitiske strategi for alvor sammen. Retten la til grunn at kommunen før eller senere måtte klargjøre områdene for utbygging med vei, vann, kloakk og T-bane. Eiendommene ble dermed taksert som delvis byggeklare tomter og ble mangedoblet i verdi. Kampen om den ufortjente verdistigningen så nærmerst ut til å være tapt for kommunen. At prinsippet om å eie sto urokkelig hadde dessuten Østre Aker-skjønnet vist. Olav Selvaags eiendommer på Tokerud, som han hadde klart å snappe foran nesa til  kommunen i 1957/58, og som skulle bli det vi i dag kjenner som Selvaag-byen på Stovner og Vestli, ble også ekspropriert, til tross for at Selvaag sto klar til å starte utbyggingen, og til en pris som var godt over det doble av hva Selvaag selv hadde betalt.

TOBIAS 2/2000